Il proprietario di un locale è tenuto a versare la stessa quota degli altri condomini?

*di alessandro klun

Con sentenza n. 3020/2022, il Tribunale di Milano è stato chiamato a pronunciarsi sulla domanda avente ad oggetto il pagamento di canoni di locazione e spese condominiali avanzata dal proprietario di un immobile locato ad uso attività ristorativa, nei confronti del conduttore il quale, pur non rifiutando il versamento, riteneva legittima una proporzionale riduzione di quanto dovuto posto che le somme richieste facevano riferimento al periodo di chiusura del locale imposta dalle normative adottate per far fronte alla crisi pandemica da Covid-19.

Ricostruito il complesso e articolato quadro normativo emergenziale, con particolare riferimento agli artt. 36 bis del D.L. nr. 6/2020, 91 del d.l. n. 18/2020 – in forza del quale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente  decreto  è  sempre  valutata  ai  fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti  degli  articoli  1218  e 1223 c.c., della responsabilità del  debitore,  anche  relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti” – e 261 comma 3, della Legge 77 del 2020 – “La sospensione delle attività sportive, disposta con i Decreti del Presidente del Consiglio dei Ministri attuativi dei citati decreti legge 23 febbraio 2020 nr. 6 e 25 marzo 2020 nr. 19 è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 del Codice Civile, e a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio degli interessi pattuiti con il contratto di locazione di palestre, piscine ed impianti sportivi di proprietà di soggetti privati” – il Tribunale riconosceva che tra le attività sospese ex lege fossero comprese quelle di ristorazione e somministrazione alimentare.

Osservava, quindi, che per effetto di tale circostanza il proprietario, per il periodo compreso tra il 1° aprile 2020 e l’11 ottobre 2021, in cui il locale era rimasto chiuso in forza delle note disposizioni, era risultato parzialmente inadempiente in quanto oggettivamente impossibilitato a consentire al conduttore il pieno e integrale godimento dell’immobile locato, cui doveva necessariamente corrispondere, onde evitare uno squilibrio tra le prestazioni contrattuali, una riduzione dell’entità del canone corrispondente al mancato utilizzo del bene.

In funzione di tale principio, il Tribunale condannava il conduttore al pagamento in favore della proprietà delle somme richieste tuttavia decurtate della metà.  

*a cena con diritto

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Letizia Ceriani

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